Szanowni Państwo,
z małym opóźnieniem, tytułem kontynuacji pierwszej części krótkiego omówienia istotnych zmian w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązujących od 1 stycznia 2019 r. (jeżeli ktoś z Państwa nie czytał – warto zacząć właśnie od niej https://notariuszsmyczek.pl/korzystne-zmiany-w-prawie-podatkowym-cz-1/), poniżej chciałbym przedstawić kwestię KOSZTÓW UZYSKANIA PRZYCHODU z tytułu odpłatnego zbycia praw będących przedmiotem naszych rozważań.
Zaczynając od początku. Jak Państwu wiadomo źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych – odpłatne zbycie m.in. nieruchomości, jeżeli zostanie dokonane przed upływem co do zasady pięcioletniego okresu (jak liczymy ten okres- omówiono w cz. 1), a dochodem podlegającym opodatkowaniu – przychód, czyli przykładowo otrzymana cena, pomniejszona o koszty jego uzyskania. W poniższym streszczeniu zmian pomijamy kwestię odpłatnego zbycia praw nabytych lub wytworzonych na potrzeby prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej lub zbycia dokonanego w ramach tej działalności.
Kosztami uzyskania przychodu są „koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23”. W pełni jasne i oczywiste? Niekoniecznie, dlatego Ustawodawca spieszy nam z pomocą i w przypadku odpłatnego zbycia praw będącego przedmiotem naszych rozważań, za koszty uznaje:
1) w przypadku ich nabycia w sposób odpłatny
udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania,
2) nabytych w sposób nieodpłatny (np. w drodze spadku lub darowizny) wyżej opisane nakłady oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn,
a dodatkowo w przypadku praw nabytych w drodze spadku do kosztów ich uzyskania zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia.
Wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Wiemy już czym finalnie jest dochód – czy zawsze od tej kwoty zapłacicie Państwo podatek w stawce 19%?
Niekoniecznie! Gdyż WOLNE OD PODATKU są wyżej opisane dochody w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych (co mniej więcej znaczy tyle, że jeżeli na cele mieszkaniowe wydacie Państwo mniej niż wynosił przychód z tytułu odpłatnego zbycia np. cała cena sprzedaży, to podatek dochodowy wystąpi proporcjonalnie do stopnia niewydatkowania otrzymanej kwoty), jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych;
Własne cele mieszkaniowe – po pierwsze związane być muszą z nieruchomością/prawem podatnika, a nie wynajętymi lub użyczonymi. Po drugie celem podatnika powinna być realizacja potrzeby zapewnienia sobie „dachu nad głową”, dążenie, aby zamieszkać w przedmiocie wydatkowania środków. Własnym celem mieszkaniowym, nie jest zatem kupno kolejnej nieruchomości np. pod wynajem. Kwestia ta może podlegać weryfikacji i organ podatkowy w przypadku naruszeń może podważyć prawo do zwolnienia, z którego skorzystał podatnik.
Więcej o własnych celach mieszkaniowych w części 3, którą postaram się dla Państwa przygotować w najbliższym czasie.
Notariusz Tomasz Smyczek